Kogel – zum Sechsten. Das gefragte Praxisbuch zur Teilungsversteigerung gibt es wieder auf neuestem Stand. U.a. mit den Themen:

• Neue Immobilienwertermittlungsverordnung (seit 1.1.2022)
• Teilungsversteigerung vor Rechtskraft der Ehescheidung – BGH v. 16.11.2022 (FamRZ 2023, 352) und Lösungsvorschläge
• Teilungs- oder Forderungsversteigerung – welches Verfahren ist das Mittel der ersten Wahl?
• Einsichtsrecht in die Versteigerungsakten
• Corona Pandemie – Auswirkungen und Perspektiven.

Im Übrigen alles wie gewohnt mit zahlreichen Praxistipps, Formulierungsmustern und dem „ABC".

„... Wer als Rechtsanwalt, Rechtspfleger oder Richter auch nur gelegentlich mit Teilungsversteigerungen befasst ist, kommt am 'Kogel´ nicht vorbei." (Direktor des AG Andreas Frank, FamRZ 2021, 1184, zur Voraufl.)

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... zur 6. Auflage:

„... Einen Wegweiser durch alle dieses Instrument betreffenden Fragestellungen bietet das vorliegende, in der Reihe der FamRZ-Bücher erschienene Werk, welches der Autor, seines Zeichens Fachanwalt für Familienrecht, bereits in 6. Auflage betreut. Dieser ist wie kein anderer in dieser Materie zuhause; allein seine eigenen Beiträge füllen zwei Seiten des Literaturverzeichnisses. Diese herausragende Sachkunde ermöglicht eine umfassende, dabei aber stets praktisch orientierte und zudem hervorragend lesbare Darstellung auch wirtschaftlich und rechtlich komplexer Fragestellungen.

Wie der Titel verspricht, liegt die inhaltliche Besonderheit des Buches darin, dass die ausführliche Darstellung der Rechtslage nur als Grundlage für strategische Erwägungen dient. Und hier sind die Optionen ebenso zahlreich wie Fehlerquellen, die es zu vermeiden gilt. So hängt schon die Frage, ob überhaupt ein Teilungsversteigerungsverfahren zu erwägen ist, nicht nur von dem Ziel, z. B. der Sicherung des eigenen Verbleibs in der Immobilie oder einer möglichst gewinnbringenden Veräußerung, ab, sondern auch z. B. von der dinglichen Belastung der Immobilie und ggf. bestehenden schuldrechtlichen Ansprüchen gegenüber dem Partner; zudem sind steuerliche Auswirkungen zu beachten.

Während diese Grundfragen im ersten Kapitel zur „Ausgangslage" besprochen werden, wenden sich die folgenden Kapitel der Antragstellung, Einstellungsmöglichkeiten und der Frage des Verfahrensbeitritts zu. Kernstück des Werkes sind dann die beiden langen Kapitel zur Vorbereitung und Durchführung des Versteigerungstermins, die sicherlich auch für erfahrene Familienrechtler eine weitgehend unbekannte Materie betreffen. Abgeschlossen wird das Werk mit Ausführungen zur Erlösverteilung und zu den Kosten.

In rechtlicher Hinsicht beleuchtet das Werk sämtliche mit der Teilungsversteigerung zusammenhängenden Fragen umfassend unter extensiver Auswertung von Rechtsprechung und Literatur, was auch der Umfang von 428 Seiten und das allein 12 Seiten umfassende Literaturverzeichnis zeigen. Das Buch ist dabei hochaktuell. So wird z. B. zur kontrovers diskutierten Frage der Zulässigkeit der Teilungsversteigerung schon vor der rechtskräftigen Scheidung die Entscheidung des BGH v. 16.11.2022, FamRZ 2023, 352, bereits auf zwei Seiten umfassend in ihren Auswirkungen dargestellt. Dabei wird stets die Perspektive aller am Verfahren beteiligter Personen – Antragsteller, Antragsgegner, aber auch Bieter und Rechtspfleger – gleichwertig in den Blick genommen. Ausgehend von einer Analyse der rechtlichen Lage werden wirtschaftliche Gesichtspunkte bis hin zu steuerlichen und kostenrechtlichen Fragen ebenso wie anwaltliche Haftungsrisiken dargestellt. Hieraus werden mögliche Strategien und Abwehrstrategien entwickelt und hinsichtlich ihrer Risiken ausgewogen beschrieben. Dabei ist der Text sehr gut lesbar.

Der praktische Anspruch wird durch Instrumente wie optisch hervorgehobene Praxistipps, Zusammenfassungen, Checklisten und Diagramme umgesetzt. Die Orientierung im Buch gelingt durch den gut strukturierten Auf bau bei klarer Gliederung auch mit Randnummern, durch optisch hervorgehobene Stichworte und durch den umfassenden Apparat mit ausführlichem Inhalts- und Stichwortverzeichnis problemlos. Eine hervorragende Idee ist in diesem Zusammenhang auch das im Anhang befindliche ABC zur Teilungsversteigerung, welches zu spezifischen Fragen nicht nur bereits eine kurze Antwort gibt, sondern auch gebündelt auf Rechtsprechung, Literatur und die ausführliche Darstellung in diesem Werk verweist.

Als Grundlage für die erfolgreiche Beratung von Mandanten in einer zentralen Nachtrennungsproblematik gehört das Buch also definitiv auf den Schreibtisch jedes Familienrechtsanwalts. Aber auch Rechtspfleger und Richter finden hier einen Zugang zu einer häufig als fremd empfundenen Rechtsmaterie."

(Richter AG Dr. Torsten Obermann, FamRZ 2023, 1192)

 

„... Fazit: In der heutigen Zeit aktueller und notwendiger denn je. Das Werk ist – nach wie vor – unbedingt empfehlenswert."

(RA/FA FamR Jörg Kleinwegener, FuR 2023, 381 f.)

 

„... Für die effektive Gestaltung des Versteigerungsverfahrens und die fundierte Wahrnehmung der Rechte des Mandanten führt ein Weg am Kogel nicht vorbei."

(Rechtsanwalt und Notar Ulf Schönenberg-Wessel, ZErb 2023, 399)

 

„... Die Teilungsversteigerung ist auch für den im Familienrecht versierten Juristen i.d.R. ein weitgehend unbekanntes Gebiet. Die Übernahme von Mandaten aus diesem Bereich kann eine Vielzahl von Regressgefahren mit sich bringen. Wie so oft können diese Gefahren jedoch durch eine intensive Befassung mit dem Thema wenn nicht vermieden, so doch jedenfalls minimiert werden. Dafür ist die Neuauflage der Strategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims hervorragend geeignet. Das Werk besticht durch einen am Verfahren orientierten Aufbau, die vollständige Darstellung der Probleme mit Verweisen auf die jeweilige – vor allem höchstrichterliche – Rechtsprechung, einen immer vorhandenen Praxisbezug und nicht zuletzt ein ausführliches Stichwortverzeichnis, so dass die Anschaffung allen, die sich mit der Teilungsversteigerung beschäftigen (müssen), dringend zu empfehlen ist."

(Direktor des AG a.D. Dr. Michael Giers, famrb 2023, 176)

 

„... Alles in allem: Der Band von Walter Kogel ist ein echtes, durch langjährige Erfahrung geprägtes Praktikerwerk, das sehr dabei hilft, den Ablauf, die Schwierigkeiten und die Herausforderungen eines Teilungsversteigerungsverfahrens besser nachvollziehen und bewältigen zu können."

(Richter am KG Dr. Martin Menne, RpflStud 2023, 200)

 

„... Kogel, der Doyen der Teilungsversteigerung (im ausführlichen Literaturverzeichnis mit 28 Beiträgen erwähnt), hat den Um­fang des Werks um einiges erweitert. Es sind zwar nominell nur 16 Seiten, aber durch den löblichen Wegfall des Abdrucks des ZVG sind es effektiv 41 Seiten mehr. Wer sich topaktuell informieren möchte - so ist BGH (v. 16. 11. 2022 - XII ZB 100/22, ZfIR 2023, 281 (m. Anm. Ertle, S. 287); s. hierzu Anm. Nr. 1017) noch kurz vor Redaktionsschluss verarbeitet worden - greife zum Kogel, die 6."

(Dipl.-Rpfl. Gerhard Schmidberger, ZfIR 2023, 297)

 

... zur 5. Auflage:

„... Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass dieses „beliebte Werk zu einem unbeliebten Thema" eine große Hilfe für alle Praktiker darstellt. Es nimmt die Berührungsangst und hilft, den Ablauf der Teilungsversteigerung nachzuvollziehen und sich den Tücken und Herausforderungen dieses komplexen Verfahrens zu stellen. Es kann daher uneingeschränkt allen empfohlen werden, die sich mit Teilungsversteigerungsverfahren im Zusammenhang mit der vermögensrechtlichen Auseinandersetzung von Eheleuten zu befassen haben."

(RA/FA FamR Martin Haußleiter, NZFam 2021, 704)

 

„... Wer in diesem Komplex anwaltlich berät und/oder vertritt, wird um dieses Werk (nach wie vor) nicht herumkommen."

(FA FamR Jörg Kleinwegener, FuR 2022, 374 f.)

 

„... Neben praktischen und strategischen Empfehlungen für die Anwaltschaft, vielfach verbunden mit Hinweisen auf bestehende Haftungsrisiken, enthält das Werk aber auch Vorschläge, die zu einer Weiterentwicklung der Rechtsprechung beitragen könnten. Als Beispiel sei der Vorschlag genannt, im Fall der Weigerung des versteigerungsunwilligen Ehegatten, in die – eine Teilungsversteigerung faktisch erst ermöglichende – Löschung einer nicht mehr valutierten Grundschuld einzuwilligen, die Lösung nicht über einen Anspruch des Versteigerungswilligen auf Einwilligung in die Löschung der Grundschuld, sondern über die Bereinigung allein des Grundstücksanteils des Versteigerungswilligen zu suchen (Rz. 329 ff.). Hier wird ein Weg aufgezeigt, mit dem sich Anwälte und Gerichte zu befassen haben werden. (...)

Für mit dem Thema Teilungsversteigerung befasste Anwälte und Anwältinnen bietet das Buch eine „Rundum-Information". Sie werden nicht nur mit allen erforderlichen Informationen zu den erwähnten Themenbereichen versorgt, sondern erfahren auch alles Wissenswerte zu Verfahrensfragen inklusive möglichen Rechtsbehelfen, zu Kosten- und Anwaltsvergütungsfragen, zu Fragen der Verfahrenskostenhilfe und zur steuerlichen Behandlung von Kosten. Die vielen hilfreichen Musterformulierungen schließlich dürfen ebenfalls nicht unerwähnt bleiben, übrigens auch solche für gerichtliche Verfügungen und Entscheidungen.

Fazit: Das Buch ist ein für jeden mit der Teilungsversteigerung des Familienheims befassten Praktiker unverzichtbares Werk!"

(Vizepräsident des OLG a.D. Reinhardt Wever, famrb 2021, 133 f.)

 

„... Insgesamt bietet das Buch umfassende und aktuelle Antworten auf alle wesentlichen Fragen im Zusammenhang mit der Teilungsversteigerung des Familienheims. Auch für die Neuauflage gilt deshalb: Wer als Rechtsanwalt, Rechtspfleger oder Richter auch nur gelegentlich mit Teilungsversteigerungen befasst ist, kommt am „Kogel" nicht vorbei."

(Direktor des AmtsG Andreas Frank, FamRZ 2021, 1184)

 

„Die Buchvorstellung will mit dem Schlusswort (S. 352) des Werkes beginnen: ,,Teilungsversteigerungen waren und bleiben jedenfalls ein probates Mittel der Vermögensauseinandersetzung". Wie wahr, verlautbart doch der Autor in Scheidungs­ und Erbteilungssachen den Wert der§§ 180 ff. ZVG. Im Buch selbst geht der Autor, Fachanwalt für Familienrecht, auf die Besonderheiten der Aufhebung einer Gemeinschaft ein, bei der das Familienheim (gilt auch für eine Wohnung) im Mittelpunkt steht. Dabei möchte sich Kogel, so im Vorwort, strikt an die relevanten Probleme aus Anwaltssicht halten. (...)

Alles in allem: ein sehr umfangreiches und fundiertes Werk, das auch in Gerichtsbibliotheken nicht fehlen darf."

(Dipl.-Rpfl. Gerhard Schmidberger, ZfIR 2021, 608)

 

„... Alles in allem: Auch in der Neuauflage stellt der Band von Walter Kogel ein echtes, durch langjährige Erfahrung geprägtes Praktikerwerk dar, das sehr dabei hilft, den Ablauf, die Schwierigkeiten und die Herausforderungen eines Teilungsversteigerungsverfahrens besser nachzuvollziehen und zu bewältigen."

(Richter am KG Dr. Martin Menne, NotBZ 2021, 236 f.)

 

... zur 4. Auflage:

"(…) Die meisten Rezensionen eines sehr guten Buchs zeichnen sich dadurch aus, dass sie es rundum loben, aber doch ein kleines Manko rügen müssen. Beim Buch von Walter Kogel ist man einer solchen Rüge enthoben; selbst bei ausführlichem und kritischem Studium findet man nicht den kleinsten Grund für eine Rüge. Hier stimmt alles. Dringender kollegialer Rat: Lassen Sie sich ohne Studium dieses Buchs nicht auf eine Teilungsversteigerung ein!"

(RA/FA FamR Dr. Ludwig Bergschneider, FamRZ 2019, 1044)

 

"(...) Abschließend ist festzuhalten, dass mich dieses Buch nachhaltig beeindruckt hat. Dem Autor ist es gelungen, eine schwierige und unliebsame Rechtsmaterie praxisnah und leicht verständlich aufzuarbeiten. Ich freue mich, dieses Buch in meinem persönlichen Bestand zu wissen, denn es ist großartig geschrieben. Eine unverzichtbare Arbeitshilfe für einen absolut fairen Preis!"

RAin Susanne Schneider, http://dierezensenten.blogspot.com/2019/08/rezension-strategien-bei-der.html

 

 "Wenn ein Fachbuch innerhalb von 7 Jahren in der 4. Auflage erscheint, muss man es als Standardwerk bezeichnen. Diesen Titel hat das Werk von Kogel auch verdient. Gemäß seiner Vorgabe besteht ein Schwerpunkt weiterhin im Bereich der Strategien. Neben der profunden Darstellung der Grundlagen des ZVG und der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft im Besonderen liegt hierin der große Nutzwert, nicht nur für den Familienrechtler. Gerade für diese ist das FamRZ-Buch ein unentbehrlicher Ratgeber, da die „Teilungsversteigerung“ auf der Grundlage des ZVG nicht unbedingt zu den beliebtesten Bereichen der familienrechtlichen Tätigkeit gehört. Von daher ist es sehr dienlich, wenn man sich schnell einen Über- und Einblick in die fallrelevanten Fragen verschaffen kann. Hilfreich ist, dass sich der Aufbau des Buches chronologisch an einem normalen Verfahrensgang orientiert und hierdurch die teilweise unübersichtlichen Querverbindungen im ZVG verknüpft werden. Das Werk ist angereichert mit Praxistipps, Mustern, Checklisten und Rechenbeispielen, die den Einstieg in das Verfahren und seine Abwicklung erheblich vereinfachen. (…) „Der Kogel“ ist damit erneut erste Wahl, wenn es um die Teilungsversteigerung im familienrechtlichen Mandat geht, aber auch unverzichtbar für Familienrichter und das Vollstreckungsgericht, um die Besonderheiten, die sich aus der familienrechtlichen Überlagerung ergeben, zu berücksichtigen.“

(FA FamR/SteuerR Ralf Engels, Rpfleger 2019, 486 f.)

 

„(...) Der Zugang zu dieser eher ungewohnten Materie wird in dem klar strukturierten und gut lesbaren Band durch zahlreiche Beispiele, Praxistipps, MusterformuIierungen, Checklisten und Übersichten sowie im Anhang mit einem ,,ABC zur Teilungsversteigerung" sehr erleichtert."

(Vors. Richter am OLG Dr. Alexander Schwonberg, ZfF 2020, 216)

 

„... Alles in allem: Eine empfehlenswerte, engagiert verfasste Gesamtdarstellung aus anwaltlicher Sicht eines Rechtsgebietes, das sich ohne profunde Kenntnisse der Grundlagen des ZVG leicht – wie Walter Kogel warnend herausstreicht – zum „juristischen Alptraum" entwickeln kann (Rn. 791). Kurz: Ein lesenswerter, mit viel Erfahrung „gespickter" Praktikerband."

(Richter am KG Dr. Martin Menne, RPflStud 2020, 187)

 

...zur 3. Auflage:

"(...) Fazit: Mit zahlreichen Praxistipps und strategischen Überlegungen hat Kogel ein Praxishandbuch geschaffen, das die schwierige Materie der Teilungsversteigerung greifbar macht. Das Buch ist jedem zu empfehlen, der regelmäßig mit diesem Thema in Berührung kommt oder sich dem künftig stellen möchte."

(Rechtsanwältin Martina Knoop in NZFam 11/2016, VII)

"Nach der 1. Auflage im Jahr 2012 erscheint das Werk bereits in 3. Auflage. Von ursprünglich 302 Seiten ist es auf374 Seiten angewachsen. Das Buch orientiert sich, so der Autor im Vorwort, "strikt" an den aus Anwaltssicht relevanten Problemen. Deshalb eignen sich die Ausführungen zwar besonders für Anwälte, aber auch Richter und insbesondere Rechtspfleger erhalten hilfreiche Hinweise. (…)

Das Buch ist klar gegliedert, flüssig geschrieben und gut lesbar. Die schwierige Materiewird verständlich aufgearbeitet. Das Werk empfiehlt sich für Einsteiger wie für Profis gleichermaßen."

(Rechtsanwalt Richard Romeyko in FamRZ 2016, 1433f.)

 

... zur 2. Auflage:

"Nach nur eineinhalb Jahren war die erste Auflage des neuen "Strategien"-Buchs von Kogel vergriffen. Zeit für eine Neuauflage, die auch die bis September 2013 ergangene neue Rechtsprechung und Literatur zur "Teilungsversteigerung des Familienheims" berücksichtigt. Bereits Titel und Vorwort machen deutlich, dass der Autor, selbst Fachanwalt für Familienrecht in Aachen, insbesondere die anwaltliche Perspektive beleuchtet. Aber auch für mit Teilungsversteigerungen befasste Richter oder Rechtspfleger wird die Lektüre des Buches ein Gewinn sein. Kogel führt detailliert aus, wie man als Rechtsanwalt zugunsten seiner Mandantschaft agieren kann, um z. B. das Verfahren zu verzögern oder den Preis für das Grundstück zu drücken bzw. zu steigern. Für den Richter bzw. Rechtspfleger kann es hilfreich sein, die hinter den Anträgen stehenden Strategien zu kennen. Ob die für die jeweils unterschiedlichen Interessen der Mandanten vielfach gegebenen Tipps und Tricks immer einer gerichtlichen Entscheidung standhalten werden, wird die Praxis erweisen - gewisse Zweifel äußert der Autor selbst z. B. bezüglich seines mehrfach im Buch gegebenen Ratschlags, einen geringen Anteil (1 %) des bisher nur im Miteigentum der getrennten Eheleute stehenden Grundstücks auf einen "uneingeschränkt vertrauenswürdigen Dritten" (Rz. 108) zu übertragen, um so die "Probleme" zu §§ 180 Abs. 3 ZVG, 1365 BGB und 1568a BGB oder dem geringsten Gebot zu umgehen (Rz. 526). Doch solange die Rechtslage noch ungeklärt ist, kann ein "Austesten" - nach entsprechenden Hinweisen an die Mandantschaft - sicher nicht schaden; diese anwaltliche Sicht wird in dem Buch konsequent durchgehalten.

Der anwaltliche Kollege wird mit Hilfe des Buches um die "Klippen" des Teilungsversteigerungsverfahrens gelotst: Der Autor beginnt mit einer Betrachtung der "Ausgangslage". Hier müssen laut Kogel erst einmal sechs Fragen, u. a. hinsichtlich der aktuellen Grundstücksbelastung, eines möglichen Verstoßes gegen § 1365 BGB oder Rechtsansprüchen Dritter (insbesondere Banken), beantwortet werden, ehe Rechtsanwalt und Mandant eine Teilungsversteigerung beantragen sollten. Chronologisch geht es dann im Detail weiter mit dem Verfahrensgang, begonnen mit der Antragstellung über die Einstellungsmöglichkeiten des Antragsgegners nach § 180 ZVG und § 765a ZPO, den - nach Auffassung Kogels dringend anzuratenden - Beitritt zum Verfahren und die Ermittlung des Grundstückswerts. Der folgende Abschnitt über die Vorbereitung des Versteigerungstermins enthält ebenfalls etliche Ratschläge für den anwaltlichen Praktiker, so z. B. zum taktischen Kalkül bezüglich der (Nicht-)Valutierung von Grundstücksbelastungen und unterschiedlicher Ausgebotsarten. Besonders hervorzuheben ist hier der sehr ausführliche Teil zum geringsten Gebot i. S. des § 182 ZVG. Hier wird anhand diverser Fallvarianten, die mit Hilfe von kleinen Tabellen gut visualisiert werden, erläutert, wie sich das jeweilige geringste Gebot errechnet. Zudem werden auch die Folgen der Belastung des Miteigentumsanteils und der Anmeldung von Rechten, insbesondere Mieterrechten, behandelt. Im Sinne der Chronologie des Verfahrens stellt Kogel dann den konkreten Ablauf des Versteigerungstermins von der Terminsladung bis zur Zuschlagserteilung dar. Der Autor hat hier - wie auch an vielen anderen Stellen - die Nachvollziehbarkeit der Darstellung geschickt durch das Einflechten von Musterbeschlüssen, u. a. zur Terminierung nach § 37 ZVG und zur Zuschlagserteilung, weiter gesteigert. Die Erlösverteilung wird ebenfalls ausgiebig erörtert, wobei Kogel sich insbesondere mit der überaus praxisrelevanten Frage beschäftigt, ob der ehemalige Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, den gesamten Steigerlös an die Bruchteilsgemeinschaft der ehemaligen Miteigentümer zahlen bzw. zu deren Gunsten hinterlegen muss oder sich auf den dem anderen Miteigentümer zustehenden Erlösanteil beschränken darf. Für die letztgenannte Alternative plädiert Kogel, insbesondere unter Hinweis auf die - zum Zeitpunkt des Erscheinens der Zweitauflage - noch nicht rechtskräftige Entscheidung des OLG Koblenz v. 17.4.2012 (FamRZ 2012, 1665). Der BGH hat Kogels Auffassung durch seine Entscheidung v. 13.11.2013 (FamRZ 2014, 285) mittlerweile bestätigt und damit die von Kogel noch als unsicher dargestellte Rechtslage geklärt. Gleiches gilt für die weitere bedeutende Frage, ob die Erlösauskehr durch Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Forderungen aus anderen Rechtsverhältnissen verzögert werden kann. Dies hat der BGH nun eindeutig verneint. Die "Strategien der Teilungsversteigerung" rundet Kogel mit weiteren Tipps zu den - insbesondere für Anwälte - bedeutenden Themen "Kosten" und "Rechtsmittel" ab.

Das Buch ist insgesamt in einer gut verständlichen Sprache geschrieben. Es enthält viele Mustertexte, was die Verständlichkeit der Ausführungen weiter erhöht. Auch angesichts der geschliffenen Formulierungen der anwaltlichen Musteranträge lässt sich gut vorstellen, dass man als Rechtsanwalt bei der Formulierung von Anträgen auf die dargebotenen Mustertexte zurückgreift. Zur guten Verständlichkeit und Übersichtlichkeit der Darstellung tragen die am Ende eines Abschnitts jeweils zu findenden, durch ihre graue Hinterlegung auch optisch hervorgehobenen "Praxistipps" bei. Sie enthalten zum Teil in wenigen Worten eine Zusammenfassung der zuvor behandelten Thematik sowie darüber hinausgehende Tipps für den anwaltlichen Praktiker. Verglichen mit der Erstauflage ist diese zweite insbesondere dadurch noch verbessert, dass sich am Ende das "ABC zur Teilungsversteigerung" findet, eine tabellarische, alphabetisch geordnete Zusammenstellung der erörterten Probleme und der hierzu vorhandenen Rechtsprechung und Literatur samt kurzer Inhaltsangabe des mit Randnummer angegebenen Buchabschnitts. Die nun vorliegende Neuauflage wird den Praxistest ohne Einschränkungen bestehen."

(Richterin am OLG Dr. Gabriele Röfer, FamRZ 2014, 820)


"(…) Im ersten Abschnitt gibt Kogel einen Überblick über die rechtliche Ausgangslage bei der Teilungsversteigerung. Schon hier wird deutlich, dass das Buch sich vor allem an Profis wendet: Die Darstellung erfolgt durchweg auf hohem Niveau und ist mit Vorkenntnissen des Teilungsversteigerungsverfahrens deutlich zugänglicher. Das ist aber kein Nachteil, sondern erspart dem Praktiker die zeitraubende Lektüre von schon Bekanntem. Im weiteren Verlauf folgt eine klar strukturierte und gut nachvollziehbare Darstellung des Versteigerungsverfahrens von dessen Anordnung bis zur Erlösverteilung. Der Schluss der Erläuterungen behandelt die Gerichtskosten und die einschlägigen Rechtsbehelfe.
Erfreulich ist zum einen, dass Kogel seine Ausführungen streng an den Bedürfnissen der Praxis orientiert hat. Vor allem Rechtsanwälte finden zahlreiche und gute Hinweise, wie sie sich in einer bestimmten Beratungssituation verhalten sollten. Dabei berücksichtigt Kogel die vielschichtigen Interessen der Beteiligten und erläutert neben den Kernthemen der Zwangsversteigerung und wirtschaftlichen Aspekten z.B. stets auch die Kosten- und Gebührenseite sowie steuerliche Gesichtspunkte. Rechtsanwälte warnt er vor den wichtigsten Haftungsfallen, die er anschaulich erläutert und zu deren Vermeidung er hilfreiche Ratschläge gibt. Für zahlreiche Verfahrensschritte bietet das Buch Musterschreiben und Checklisten von hoher Qualität. Besonders relevante Kernaussagen werden in optisch hervorgehobenen Praxistipps kurz zusammengefasst, die sich am Ende jedes Abschnitts noch einmal in komprimierter Form finden. So hat der Anwender schnellen Zugriff auf die wichtigsten Punkte zum jeweiligen Thema. (…)

Auch die Mitarbeiter der Justiz, hier in erster Linie mit Teilungsversteigerungen befasste Rechtspfleger, finden Antworten auf alle wesentlichen Fragen der Praxis, die durch Beispielsfälle anschaulich dargestellt und durch Musterbeschlüsse hilfreich ergänzt werden. So erfährt der Leser stets genau, was wann zu tun ist. Auf die eigentliche Sachdarstellung mit einem Umfang von etwa 250 Seiten folgt ein umfangreicher Anhang. (…)

Fazit: Das Buch ist auch in der zweiten Auflage durchweg gelungen und wertvoll für jeden, der beruflich mit Teilungsversteigerungen zu tun hat."

(DirAG Andreas Frank in FamRB 2014, 358 f.)


"(...) Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die Lektüre des Buches ist ein Gewinn. Rechtsanwälten werden die von Kogel aufgezeigten Strategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims von großem Nutzen sein. Rechtspfleger werden die taktische Vorgehensweise der Verfahrensbevollmächtigten besser verstehen."

(Dipl.-Rechtspfleger Erhard Alff in Rpfleger 2014, 455 f.)

... zur 1. Auflage: 

"Es gibt Rechtsgebiete, die fasst der Anwalt mit spitzen Fingern an. Das sind Rechtsmaterien, bei denen sich der Anwalt in eine passive, fast ohnmächtige Rolle gedrängt sieht, weil das Gericht das Verfahren dominant betreibt. Dazu gehören z. B. der Versorgungsausgleich und eben auch die Teilungsversteigerung. Die Praxis zeigt, dass die Anwälte auf diesem Gebiet zu wenig engagiert sind, was bei der Teilungsversteigerung - im Gegensatz zum Versorgungsausgleich - nicht an den geringen Gebühren liegen kann.
Kogel unterstreicht in seinem der Teilungsversteigerung gewidmeten Buch, dass die passive Zuschauerrolle des Anwaltes alles andere als vorgegeben ist, dass der Anwalt sehr wohl und ganz erheblich in den Verfahrensablauf eingreifen könne. Und dass ein aktives anwaltliches Mitwirken bei der Teilungsversteigerung aus Haftungsgründen auch unbedingt geboten sei.

Natürlich kennt jeder Anwalt die Möglichkeit, mit § 765a ZPO zu agieren. Nicht ohne Weiteres bekannt sein dürfte aber, dass ein solcher Antrag auch erstmals mit der Zuschlagsbeschwerde nach der Zuschlagserteilung geltend gemacht werden kann, also zu einem ganz späten, eigentlich hoffnungslosen Zeitpunkt. Kogel gibt zahlreiche solcher speziellen Tipps, die das Buch deshalb äußerst hilfreich machen. Er weist im Zusammenhang mit der Zuschlagsbeschwerde i. V. mit § 765a ZPO darauf hin (Rz. 118), dass mit diesem Vorgehen beträchtliche Zeit gewonnen werden könne. Wenn Kogel insofern unter Hinweis auf BGH, FamRZ 2008, 260, von einer Verfahrensdauer von "mindestens" einem Jahr ausgeht, erscheint mir dies jedoch allzu optimistisch.

Breiten Raum nimmt die Behandlung der Selbstmordgefahr im Rahmen des § 765a ZPO ein, wenn dem Schuldner der endgültige Eigentumsverlust droht. Die neueste, wichtige Entscheidung des BVerfG (FamRZ 2012, 185) wird bereits dargestellt. (Rz. 122). Danach muss in Zukunft bei hinreichenden Anhaltspunkten ein beantragtes medizinisches Sachverständigengutachten eingeholt werden. Ein ärztliches Attest oder ein amtsärztliches Zeugnis sind nicht ausreichend; sie geben aber den begründeten Anlass, in eine regelrechte Beweisaufnahme einzutreten (so schon BGH, FamRZ 2011, 478). Das kann zu einer erheblichen Verzögerung des Teilungsversteigerungsverfahrens führen, Kogel spricht sogar von einer Blockadesituation. Er weist allerdings daraufhin, dass die zuständigen Behörden tätig werden müssen zum Zweck der Eindämmung der Suizidgefahr. Dabei hat auch das Betreuungsgericht vorstellig zu werden. Der pfiffige Anwalt des Schuldners könne dann aber das Kompetenzgerangel zwischen Betreuungsgericht und Vollstreckungsgericht "weidlich" ausnutzen.

Was ist, wenn neben dem Schuldner sein neuer Lebenspartner im Hause wohnt und noch ein volljähriges Kind? Der Zuschlagsbeschluss gilt als Räumungstitel auch gegen diese Personen. Allerdings ist insoweit eine Klauselerteilung gemäß § 727 ZPO erforderlich. Kogel zeigt, dass das nicht unproblematisch verlaufen kann, wenn die betreffenden Personen den Besitz nicht zugestehen oder ihr Besitz nicht durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden kann (Rz. 409). Dann muss der Gläubiger gemäß § 731 ZPO Klage auf Erteilung der Klausel erheben. Aufgrund des dann ablaufenden Prozessverfahrens wird die Räumung erheblich verzögert. Ob das bloße Zeitgewinnen dem Schuldner wirklich dienlich ist und ob der Anwalt dabei mitspielen soll, ist eine andere Frage. (...)

Kogel, der auf Seminaren unterrichtet und selber Rechtsanwalt ist, schreibt einen flüssigen, gut lesbaren Stil. Zahlreiche grafisch hervorgehobene Praxistipps sowie Musterformulierungen machen das Werk zu einem ausgesprochenen Praktikerhandbuch. Selbst schwierige Abschnitte des Versteigerungsverfahrens werden anschaulich dargestellt.

Das Buch ist unbedingt zu empfehlen. Es sollte bei jedem Anwalt im Bücherschrank stehen."

(RA Richard Romeyko in FamRZ 2012, 1620 f.)


"Aus einem "kleinen Juwel" (so die Besprechung von Münch, FamRZ 2009, 1205), dem Sonderheft des FamRB in mittlerweile drei Auflagen, ist ein veritabler gefasster Stein geworden. Kogel hat seine Darstellung zu Strategien im Rahmen der Teilungsversteigerung zu einem FamRZ-Buch ausgeweitet. Dies ist dem gesteigerten Interesse der Leserschaft geschuldet, aber auch der Aktualität des Themas, steht doch bei einer steigenden Zahl von Scheidungen die Verwertung der Scheidungsimmobilie durch Übernahme, Verkauf oder eben Versteigerung im Mittelpunkt.

Das Werk behandelt die Teilungsversteigerung in allen Einzelheiten und gibt sowohl dem Familienrechtler, der nur gelegentlich mit solchen Verfahren konfrontiert ist, aber auch dem Anwalt, der sich auf Mandate zur Teilungsversteigerung spezialisiert hat, sowie dem Rechtspfleger oder Richter wertvolle Hinweise zur Durchführung solcher Verfahren und zur Vermeidung von Haftungsfallen. Strategien sind sowohl aus der Sicht des Antragstellers als auch des Antragsgegners dargestellt. Kogel wendet sich mit seinem Buch an den Praktiker. Dieser wird es zu schätzen wissen, dass ihm zahlreiche, auch optisch hervorgehobene Hinweise und Praxistipps geboten werden. Mit der Erweiterung des Umfangs dieses Werks bestand auch Gelegenheit, zahlreiche Muster für Anträge und Beschlüsse aufzunehmen, so z.B. Versteigerungsanträge (S. 37 f.), Drittwiderspruchs- und Fortsetzungsanträge sowie -beschlüsse, gerichtliche Einstellungshinweise und Einstellungsanträge, Beitrittsantrag und -beschluss (S. 68 f.), Hinweismuster zur Sicherheitsleistung in der Zwangsversteigerung (S. 100) sowie Muster für einen Zuschlagsbeschluss (S. 168) und einen Teilungsplan (S. 183 f.). Der Autor hat zusätzlich zahlreiche Checklisten ausgearbeitet, z.B. für Einstellungsanträge (S. 59) aus Gläubiger- und Schuldnersicht oder zur Überprüfung von Wertgutachten (S. 82), und erläutert die schwierige Materie anhand zahlreicher Beispielsfälle.

Neben der Darstellung der Rechtslage, die aktuell (z.B. neue Rechtsprechung des BGH zur Erlösverteilung bei noch offenen Forderungen aus anderen Rechtsverhältnissen, S. 177 f.) aufgearbeitet ist, liegt der Schwerpunkt des Werks in taktischen Hinweisen aus der Sicht des jeweiligen Mandats. Erläutert werden so z.B. die Möglichkeiten, eine Verfahrenseinstellung zu erreichen, die unterschiedliche Belastung von Miteigentumsanteilen und der Rat, noch Vorbelastungen vorzunehmen, die Verzahnung von Zugewinn und Erlösverteilung oder die Antragstellung nach § 94 ZVG.

Kogel will damit zuallererst aus Anwaltssicht die juristischen Weggabelungen auf dem Wege der Teilungsversteigerung (S. 223) aufzeigen und dem Praktiker das Rüstzeug für den beschwerlichen Weg eines erfolgreichen Mandats einer Teilungsversteigerung mitgeben.

Dies ist ihm wohlgelungen. Das neue FamRZ-Buch zur Teilungsversteigerung wird in der Bibliothek eines jeden familienrechtlich tätigen Anwalts daher völlig zu Recht einen festen Platz finden, bei denjenigen aber, die Teilungsversteigerungen häufig begleiten, wird es den Schreibtisch nicht mehr verlassen."

(Notar Dr. Christof Münch in FamRB 2012, 295)


"Teilungsversteigerung ist das gerichtliche Verfahren zur Zwangsversteigerung von Grundbesitz zum Zwecke der Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft (§ 180 ZVG). Durch sie wird die - von Natur nicht teilbare - Immobilie zu Geld gemacht und somit die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft vorbereitet. Diese Möglichkeit zur Vermögensauseinandersetzung ist in der Öffentlichkeit nicht sehr bekannt und wird in der Praxis kaum genutzt. Selbst bei Anwälten sind für Voraussetzungen und Ablauf des Verfahrens oft nur unzureichende Kenntnisse vorhanden. Eheleute sind regelmäßig gemeinsam Eigentümer des Familienheimes. Sie sind Miteigentümer, meistens in einer Bruchteilsgemeinschaft. Es besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Auseinandersetzung und Teilung. Hierbei kollidieren regelmäßig unterschiedliche Interessen (Verkauf, Eigenerwerb, Nutzungsrecht, Verzögerung), die sowohl beim freihändigen Verkauf als auch bei dem gerichtlichen Verfahren möglichst berücksichtigt werden sollen. Mit dem vorliegenden Werk wird in Buchform das bisher im Verlag Dr. Otto Schmidt KG erschienene Sonderheft "Angriffs- und Verteidigungsstrategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims" in überarbeiteter und erweiterter Fassung fortgeführt. Es wendet sich vor allem an Anwälte als Vertreter der beteiligten Eheleute. Neben den Erörterungen, Praxistipps und Mustern zu dem Verfahren und den taktischen Möglichkeiten sind in dem Buch auch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und das Hinterlegungsgesetz NRW sowie steuerrechtliche Vorschriften und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthalten.

Der Aufbau orientiert sich am Verfahrensablauf. Die einzelnen Verfahrensabschnitte werden ausführlich erläutert, ergänzt durch praxisgerechte Vorschläge für die sachgerechte Vertretung sowohl von Antragsteller und auch Antragsgegner. Für die Einleitung des gerichtlichen Verfahrens reicht zwar der Antrag eines Miteigentümers, ein Vollstre-ckungstitel und auch das Einverständnis der übrigen Miteigentümer sind nicht erforderlich. Gleichwohl sind für einen erfolgreichen Verfahrensabschluss u. U. umfangreiche, nicht zu unterschätzende Vorbereitungen zu treffen, wie z. B. Feststellung des Grundbuchstandes und der möglichen Versteigerungsbedingungen, Rücksprachen mit dinglichen Gläubigern. Dabei sollte auch, worauf zu Recht hingewiesen wird, bereits im Vorfeld des Verfahrens das Problem der Spekulationssteuer sowie die Versteigerungsfähigkeit des Grundbesitzes unter Berücksichtigung der in der Versteigerung von einem Erwerber zu übernehmenden Rechte überprüft werden. Nicht mehr oder nur noch teilweise valutierte Grundschulden sollten möglichst vorher im Grundbuch gelöscht werden, wobei die notwendige Mitwirkung des anderen Miteigentümers evtl. gerichtlich erzwungen werden kann (vgl. Wever, FamRZ 2008, 1486). Insoweit ist eine obergerichtliche Klärung bisher aber noch nicht erfolgt. Für die Ermittlung des Grundstückswertes außerhalb des Versteigerungsverfahrens wird auf die Möglichkeit eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO hingewiesen. Zur Umgehung des Zustimmungserfordernisses aus § 1365a BGB wird die vorherige Übertragung eines kleinen Anteils auf einen "Treuhänder" und Antragstellung durch den Erwerber vorgeschlagen. Als wichtigstes Verteidigungsmittel des Antragsgegners wird zu Recht der Verfahrensbeitritt bezeichnet, ein Unterlassen schließt wichtige Mitwirkungsmöglichkeiten aus und gilt für einen Anwalt als der wohl schwerwiegendste Beratungsfehler. Mietverträge können das Versteigerungsergebnis beeinflussen. Zu den störenden Verträgen kann auch die Überlassung an den Ehegatten oder die Wohnungszuweisung nach § 1568a BGB gehören und damit einer späteren Räumung auf Grund des Zuschlagsbeschlusses entgegenstehen. Erlösanteile für die Miteigentümer werden grundsätzlich durch das Gericht hinterlegt, soweit keine Einigung erreicht wird. Vorabzahlungen können durch vorherige Belastungen des Miteigentumsanteils im Zusammenwirken mit einer Treuhandübertragung gesichert werden. Ausführlich und lehrreich sind die Hinweise zur Erlösverteilung für die Miteigentümer und zur Auseinandersetzung bei nichtvalutierten Grundschulden.

Das Buch ist von einem Fachmann für die Praxis geschrieben, es informiert und hilft. Jeder Anwalt, der mit Scheidungssachen befasst ist, sollte auch Kenntnisse in dem Rechtsgebiet der Vermögensauseinandersetzung und somit auch in der Teilungsversteigerung haben. Diese Kenntnisse kann er mit dem vorliegenden Leitfaden erwerben. Er ist Pflichtlektüre und gehört auf den Schreibtisch jedes Anwalts in Familiensachen. Interessant ist er auch für Rechtspfleger des Versteigerungsgerichts, die so Motive von Anwaltshandeln in der Teilungsversteigerung kennen und verstehen lernen."

(Dipl.-Rpfl. Horst Klawikowski in Rpfleger 2013, 60)

• Verfahrensrecht: Zwangsversteigerungsrecht
• Zivilrecht: Familienrecht: Güterrecht